Regolarizzazione immobili fantasma e altri problemi catastali

Con la compilazione della dichiarazione dei redditi, il commercialista spesso richiede le visure catastali relative ai propri immobili e, non di rado, capita di trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese.

I casi sono due:

✔ la mancanza dell’intestazione, ossia sulla visura non si trova la casa di abitazione o il terreno di pertinenza. Questo avviene per mancata voltura degli atti notarili, denunce di successione che ne titolano la proprietà oppure – più frequentemente – per errori che si verificano in sede di trascrizione nella banca dati catastale. Per risalire alle motivazioni dell’inconveniente verificatosi, basta effettuare un controllo all’indietro con gli atti alla mano ed effettuare una visura “storica”;

✔ l’aggiunta di altre unità immobiliari, oltre a quelli già noti al proprietario, che risultano sconosciute anche allo stesso cittadino. Si tratta dei cosiddetti immobili o case fantasma ed è la questione che si è più verificata negli ultimi tempi.

Da dove vengono fuori queste case fantasma e cosa comportano per il proprietario?

L’Agenzia del Territorio ha effettuato un raffronto tra le mappe catastali ed una mappatura aerofotogrammetrica (simile a Google Earth), che evidenzia – in modo immediato – l’assenza in banca dati di intere unità immobiliari o loro porzioni in ampliamento.

A tal riguardo sono stati effettuati molti sopralluoghi ed il Catasto ha provveduto così ad inserire in banca dati tutti gli immobili fantasma riscontrati con categoria, classe e rendita presunti e dicitura “particella interessata da immobile urbano non ancora regolarizzato ai sensi del d.l. 78/2010”.

Qualora l’ignaro cittadino si trovi a prendere atto di quanto detto, deve rivolgersi immediatamente ad un esperto geometra catastale.

Nel 15% dei casi (ed è capitato a me personalmente), l’Agenzia ha iscritto immobili che non necessitavano di accatastamento, in quanto trattasi di opere non stabilmente infisse al suolo (pollai) o di precaria realizzazione (piccole baracche in lamiera zincate).

Nel 10% dei casi ho verificato altresì l’effettiva esistenza di interi fabbricati non accatastati, ma presenti su particelle di terreno appartenenti ad altri soggetti, ad esempio il vicino di casa. Nonostante ciò, la cartella di accertamento è arrivata al proprietario che era completamente in regola con i suoi immobili.

Cosa bisogna fare in quest’ultimo caso?

È necessario intervenire tempestivamente, trasmettendo all’Agenzia del Territorio un’apposita istanza in autotutela. Bisogna chiedere la chiusura dell’accertamento, l’eliminazione della sanzione relativa e la cancellazione delle unità con rendite presunte iscritte a nome dello “sfortunato” cittadino. È importante inoltre verificare a distanza di poco tempo l’effettiva ottemperanza del Catasto.

Se però il fabbricato esiste ed ha una propria destinazione d’uso concreta (abitazione, deposito, garage ecc..), allora va dichiarato ai sensi dell’Art. 19 del D.L. 78/10. Insieme all’accatastamento, occorre pagare subito la sanzione comminata dall’Agenzia del Territorio, così da evitare l’aggravio di importo a seguito di more, interessi ecc.

Se ti ritrovi in una di queste situazioni e vuoi risolvere velocemente il problema, contattami per un preventivo gratuito, ti risponderò in breve tempo.

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